Varianten beim Immobilienkauf
Neben dem traditionellen Immobilien-Verkauf gibt es in Florida / USA auch die häufig genutzten Möglichkeiten, Immobilien als „Short Sales“ und „Foreclosures“ zu erwerben.
Nachfolgend eine Aufstellung der wichtigsten Unterscheidungsmerkmale dieser Varianten und was es jeweils zu beachten gibt:
Traditioneller Verkauf
Was ist ein „Traditioneller Verkauf“?
Beim traditionellen Verkauf ist der Eigentümer eine oder mehrere Privatpersonen oder auch eine Firma. Dies ist offensichtlich die einfachste Art und Weise eine Immobilie zu kaufen, da hier normalerweise keine zeitlichen Verzögerungen auftreten und auch keine ausserordentlichen Verträge zu berücksichtigen sind.
Das vom Interessenten unterzeichnete Kaufangebot wird durch eine Unterschrift des Verkäufers direkt zum Vertrag und kann in den meisten Fällen in ca. 2 Wochen komplett durchgeführt werden.
Short Sale
Was ist ein „Short Sale“?
Bei einem Short Sale schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann.
Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen zwischen Eigentümer und Bank (teilweise sind sogar 2 Banken involviert) werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um dann dem Höchsten den Zuschlag zu geben.
Die Abwicklung solch einer Transaktion kann recht lange Warteperioden mit sich bringen. Normalerweise werden die Interessen des Verkäufers durch einen Rechtsanwalt vertreten, der mit den Banken kommunizieren muss, die in den meisten Fällen durch Teilabschreibung ihrer Forderungen die Differenz zwischen geschuldetem Darlehensbetrag und Kaufangebot zu schliessen versuchen.
Die Einigung und Abwicklung der Transaktion kann in der Regel mehrere Monate dauern. Durch die lange Wartezeit kann es passieren, dass durch allgemein gestiegene Preise dann einige Monate später ein weiterer Kaufinteressent sie aus dem Rennen wirft oder die Bank aus anderen Gründen dem Kaufvertrag nicht zustimmt. Sie erhalten dann ausser einer Absage meistens keine weitere Information.
Diese Form des Verkaufes ist somit recht unsinnig, wenn Sie eine Kaufentscheidung treffen und sich an einem halbwegs klaren Zeitplan orientieren wollen.
Foreclosure
Was ist ein „Foreclosure“?
Bei einem Foreclosure gehört die Immobilie bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank ist nun alleiniger Eigentümer und bestimmt den Verkaufspreis.
Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, schnell einen soliden Käufer zu finden. In den meisten Fällen werden diese Objekte unter Marktwert angeboten, um eine möglichst grosse Bieterschaft darauf aufmerksam zu machen.
Ein erster Angebotspreis kann in vielen Fällen dann auch über dem Angebotspreis liegen, wenn der Makler den echten Marktwert ermittelt hat. Hier führen die Kaufangebote nicht automatisch zu einem Vertrag. In der Regel sendet die Bank als Gegenangebot ein „Addendum„, also einen Vertragsanhang zur Unterschrift, mit dem sie weitere Details für die Abwicklung spezifiziert. Wird dieser Anhang nicht unterschrieben, kommt kein Vertrag zustande. Ein aussagekräftiges Dokument muss dem Angebot beiliegen, das der Bank deutlich zeigt, dass der Interessent auch die finanziellen Möglichkeiten hat, diesen Kauf durchzuführen. Dies kann beim Barkauf entweder ein Kontauszug sein oder ein „Proof of funds„ (Bankbestätigung über den Kaufpreis).
Im Falle einer Finanzierung ist dies das sog. „Preapproval„. Dies ist eine Vorbestätigung der Bank, dass eine erste Überprüfung durchgeführt wurde und der Kunde theoretisch eine Finanzierung erhalten würde. Diese Zusage ist vorläufig und wird nur dann eingehalten, wenn weitere Kriterien erfüllt werden, wie z.B. die Wertschätzung der Immobilie durch die Bank etc. In beiden Fällen muss aber immer noch eine Anzahlung getätigt werden.
Sehr wichtig ist hier, dass Sie mit einem erfahrenen Makler zusammenarbeiten. Die Angebotsabgabe bei gefragten Objekten muss sehr gut durchdacht sein. Im Falle, dass Ihres eventuell mit 20 weiteren Angeboten bei der Bank landet, können Kleinigkeiten, wie z.B. die Wahl der Höhe der Anzahlung, das Datum für das Closing oder die Dauer der Hausinspektionsfrist eine entscheidende Rolle spielen.
Lassen Sie sich von Ihrem Makler aufzeigen, dass er die notwendige Erfahrung hierbei hat.
Finanzierung
Wenn ich eine Finanzierung in Florida benötige, ist diese überhaupt möglich?
Ja. Im generellen sind Finanzierungen für Ausländer kein Problem, wenn es um den Kauf eines bestehenden Hauses geht. Grundstücke, egal in welchem Preisrahmen werden generell nicht finanziert.
Neubaufinanzierungen sind vorbereitungsintensiv, aber nicht unmöglich. Dies muss im Einzelfall geklärt werden. Im Regelfall müssen mindestens 25% Eigenkapital eingebracht und der Bank sämtliche Vermögenswerte und die Einkommenssituation dargelegt werden. Im weiteren müssen Steuererklärungen, Konto- und Depotauszüge der letzten 2 Jahre und evtl. weitere Dokumente zur Verfügung gestellt werden.
Der erste Hauskauf stellt in diesem Zusammenhang kein Problem dar, da dieses als Ferienresidenz oder Zweitwohnsitz betrachtet wird. Sollten Sie jedoch eines bereits mit einer Finanzierung gekauft haben oder sind auf der Suche nach 2 oder mehr Objekten, wird die Bank dies mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit als einen Investmentkauf sehen, der nach wie vor nicht über eine Finanzierung abdeckbar ist.
Markus Hartwich, P.A.
Staatl. gepr. Immobilienmakler und Notar
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