Baufinanzierungen in Florida
Hinsichtlich der Kreditprüfung, Abwicklung und Kreditmodelle gibt es entscheidende Unterschiede zu einer Kauffinanzierung. Die Wichtigsten im Überblick:
- Finanzierungsantrag stets vor Baubeginn: Eine Finanzierung sollte unbedingt vor Baubeginn beantragt werden. Eine Baufinanzierung während oder nach bereits aufgenommenen Bautätigkeiten zu beantragen, ist ein sehr kompliziertes und zeitraubendes Unterfangen. So müssen u.a. die Bautätigkeiten unterbrochen und sogenannte “Lien Waiver” aller am Bau beteiligten Dienstleister und Lieferanten eingeholt werden.
- Grundstück wird als Eigenkapital mit angerechnet: Wer das zu bebauende Grundstück bereits gekauft hat, kann es als Eigenkapital mit einbringen. D.h. bei einer 70%igen Beleihung des Gesamtvolumens (Neubau + Grundstück) ist dann nur noch ein kleiner Teil bzw. nichts mehr an Eigenkapital fällig. Ausschlaggebend für die Beleihung ist auch beim Neubau das Wertgutachten über den zu erwartenden Marktwert, d.h. das Gutachten eines lizenzierten und staatlich geprüften Schätzers.
- Finanzierende Bank prüft Bonität, Solvenz und Referenzen des Bauunternehmers: Bei einer klassischen Baufinanzierung wird nicht nur der Kreditnehmer von der finanzierenden Bank geprüft. Auch die Baufirma wird geprüft, um das Ausfallrisiko weitestgehend auszuschalten bzw. zu minimieren. Dazu muss das Bauunternehmen der Bank u.a. Financial Statements, Referenzen und weitere Unterlagen vorlegen. Wenn Baufirmen mit besagten Banken viel oder regelmäßig zusammenarbeiten, werden sie auf entsprechenden “Approved Builder”-Listen bei den Kreditinstituten geführt. Dies ist auch eine zusätzliche Sicherheit für den Kreditnehmer.
- Inspektionen durch die Bank: In den meisten Fällen werden Baufinanzierungen von lokalen Banken vorgenommen. Hauptgrund hierfür sind die Überwachung und Inspektion des Neubaus: In diesem Vertrag sind u.a. auch die verschiedenen Bauphasen und die damit verbundenen Zahlungsmodalitäten schriftlich fixiert. Vor Baubeginn wird eine Anzahlung fällig, damit das Unternehmen mit dem Vorbereiten der Pläne etc. beginnen kann. Während der Bauphase schickt die Bank einen Inspektor auf die Baustelle, der sich vom tatsächlichen Baufortschritt überzeugt und die geleisteten Arbeiten mit dem Bauvertrag abgleicht und überprüft. Erst bei erfolgter Bestätigung des Inspektors, dass alle Arbeiten wie im Vertrag vereinbart auch tatsächlich geleistet wurden, gibt die finanzierende Bank grünes Licht für die nächste Auszahlung an die Baufirma. Das ist nicht nur praktisch, sondern auch äußerst wichtig für den europäischen Kunden, der nicht ständig vor Ort sein kann: Er hat durch die Inspektionen der Bank die Garantie, dass alles wie im Vertrag vereinbart geleistet und nur das bezahlt wird, was auch tatsächlich erledigt wurde.
- Eigenkapital wird vor Fremdkapital verwendet: In der Regel gibt es in den USA keine Bereitstellungszinsen. Dadurch sind die Kreditzahlungen an die Bank während der Bauphase anfangs sehr niedrig und steigen langsam mit Baufortschritt (reine Zinszahlungen, während der Bauphase wird nicht getilgt). Die letzte Zahlung an die Baufirma erfolgt nach finaler Inspektion, zu der auch der Kunde anwesend sein sollte, um das Haus vor der Übernahme zu besichtigen und mögliche letzte Ausbesserungsarbeiten mit dem Bauunternehmer zu besprechen.
Spricht man von einer klassischen Baufinanzierung, meint man im Amerikanischen ein sog. “Construction/Perm-Loan”. “Perm” steht hier für “permanent”, d.h. die Baufinanzierung wird bei Baufertigstellung durch ein “Mini”-Closing automatisch von einer Endfinanzierung abgelöst. Mit dem Mini-Closing beginnt die Endfinanzierung, erst ab diesem Zeitpunkt kommen die gleichbleibenden Raten (beinhaltend Zins, Tilgung, Versicherung und Grundsteuer) zum Tragen.
Für den Kauf/Neubau eines Modell-Hauses innerhalb einer Wohnanlage (Gated Community) gelten andere Voraussetzungen. Hier wird der Neubau vom dort ansässigen Bauunternehmer durchgeführt. Das Eigentum des Hauses wird erst nach erfolgter Baufertigstellung übertragen. Auch dann ist erst das Eigen- bzw., bei einer Finanzierung, das Fremdkapital fällig. Den Bau führt die Baufirma auf eigene Kasse durch. Der Käufer beantragt somit eine klassische Kauffinanzierung.
Wichtig: Bitte halten Sie mit Ihrer US-Bank oder mit Ihrem Mortgage Broker Rücksprache darüber, ob in Ihrer Region Floridas und mit Ihrem Bauunternehmer auch eine Baufinanzierung möglich ist, bevor Sie Bauverträge unterschreiben und Pläne anfertigen lassen.
In jedem Fall sollte darauf geachtet werden, dass im Bauvertrag die sogenannte “Finance Contingency” (Finanzierungsklausel) eingebaut ist. Sollte eine Finanzierung nicht darstellbar sein, sei es aufgrund geographischer Einschränkungen, Bedenken hinsichtlich der Baufirma, der Bonität oder anderen Gründen, kann diese Klausel zum Rücktritt vom Vertrag und Erstattung bereits geleisteter Anzahlungen berechtigen.
Autor: Kirsten Paul (info@paul-finance.com)
Website: www.paul-finance.de
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker und auf die Beratung europäischer Investoren in Florida spezialisiert. Nach vielen Jahren im Sunshine-State arbeitet sie jetzt in München und ist regelmäßig in ihren Büros in Florida. Tel. 089–18950996 oder (239) 565-7057.
